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組合施行の再開発事業

[2012年2月29日]

ID:4969

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組合施行の再開発事業についてご案内します。

市街地再開発事業のしくみ

組合施行による市街地再開発事業
☆組合施行による市街地再開発事業


 組合施行による市街地再開発事業は、5名以上の権利者(土地所有者や借地権者)が共同で「市街地再開発組合」を設立して行うものです。
 
 この事業は、「地区権利者」「地方公共団体」「新しく居住や営業する人」の三者が協力して行います。

 権利者の方は、「権利変換」という方法で現在の土地や建物の価値に見合う分のビルの床(権利床といいます)を取得しますが、この事業では、土地を高度利用して床面積の大きなビルを建設しますので、なお余分な床が生まれます。この床(保留床といいます)を売却することで、事業資金を生み出すのです。

 一方、市など地方公共団体は、事業全体の推進について指導・援助をしながら、事業資金の一部について補助金を出します。

土地や建物の権利は、このように変わります。

権利変換のしくみ
☆権利変換のしくみ

 現在地区内に所有している資産(土地や建物)を新しいビルの敷地や床の一部に置き換えることを「権利変換」といいます。


 権利変換には、いくつかの方法がありますが、最も一般的な地上権非設定型(敷地共有方式)の場合を紹介します。

(1)土地・建物は専門家が鑑定します。

(2)敷地は1筆となり、権利変換を受けた権利者及び新しい入居者の共有となります。

(3)ビルの床は原則として区分所有となります。(一般の分譲マンションと同じ形態です。)

(4)権利変換を希望しないで地区外に転出される方には、現在の資産に見合う補償金が支払われます。

(5)借家人は、もとの家主の部分に入ることができます。

事業のながれ

事業の流れ
みんなで考える井戸端会議●隣同士や自治会、商店会の集まりなどで「街づくり」が話題に出ることがあると思います。ここからがスタートです。
研究会・協議会●地元の中から世話人を選んで、「街づくり研究会」や、「再開発協議会」のような組織をつくっていきます。
ここでは、勉強会や見学会を通じて街づくりのあり方や再開発について研究活動を行います。
●市は「街づくり」について、資料の提供や勉強会、基本的な方針づくりなどのお手伝いをします。
計画を練る

準備組合の設立

●事業の具体的な検討を行い、その推進を図るために、権利者の組織・準備組合を結成します。
●権利者の合意形成を図りながら事業計画案を作成しますが普通はこの段階で専門コンサルタントや事業協力者(デベロッパー)を導入し、その協力を得ます。
都市計画決定●事業内容等がかたまると都市計画決定を行い、事業の円滑な推進のために法律による位置づけをします。
事業の準備再開発組合設立
・地区外転出    の申し出
・権利変換計画の作成
●組合は、国や地方公共団体の指導と援助を受けて事業を実施するために一定の基準以上の地区内の権利者が合意して設立する組織で、府知事の認可が必要です。
●権利者が権利変換を受けるか地区外に転出するかの最終的な意思決定を経て、権利変換計画を作成します。
事業の実施権利変換計画の認可

・仮設店舗等の準備
・建物の除却

ビル工事着工
●総会での承認などを経て定められた権利変換計画は知事の認可を得て、いよいよ事業の着手となります。
●権利者は、仮店舗や仮住居にいったん入居するか、地区外に転出し、建物の除却を行います。
再開発事業の終了
・組合の解散
●ビルの工事が終了すると、必要な登記や事業の清算を行い事業を終了します。
入居新しいビルの運営●ここから「新しいビルの生活」がスタートします。
●管理組織を設立し、新しいビルの管理と運営を行っていきます。

お問合せ

東大阪市 建設局 都市整備部 市街地整備課 

電話: 06(4309)3215

ファクス: 06(4309)3830

電話番号のかけ間違いにご注意ください!

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